계약만료 앞둔 세입자 ‘임대차보호법’ 주목
주택 임대차보호법 개정으로 임차인은 2년 연장 계약 가능, 임대료인상 5% 상한제
임대인은 실거주 목적으로만 계약갱신 거절 가능, 주택 매각 시 계약 기간 승계돼
주택 임대차보호법 개정안이 지난 7월 31일부터 시행에 들어간 가운데 가을 이사철을 맞아 계약만료를 앞둔 세입자들이 계약갱신청구권, 전월세상한제에 대해 주목하고 있다.
임대차법이 시행되고 2개월여 시간이 경과 하는 동안 10월 6일 기준으로 서울의 전세 물량은 75%가량 감소하고, 지난 9월 기준 전국 전셋값은 5년 5개월 만에 최대폭으로 올랐다.
이처럼 전세 물량이 급감하고, 그에 따라 전셋값이 폭증하는 이유로 여러 가지가 제기되고 있지만, 무엇보다 세입자의 계약갱신청구권 및 전월세상한제 효과가 큰 것으로 분석되고 있다.
계약만료를 앞둔 세입자들이 계약갱신청구권을 행사하고, 전월세상한제 적용을 받을 수 있기 때문에 2년 연장 재계약을 선호해 전세 물량이 나오지 않는 것이다.
세입자 주거안정 가능할까
정부는 세입자 즉 임차인의 주거안정권을 보장하기 위해 임대차3법을 개정했다. 문제는 임대인과 임차인이 법 해석에 따른 과도기 혼란을 얼마나 잘 극복하고 세입자 주거안정권을 지켜내느냐가 관건이다.
현재 시행에 들어간 계약갱신청구권은 계약 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 임대인에게 재계약을 청구할 수 있는 권한이다. 계약갱신청구권은 기본 2년 계약기간 만료를 앞둔 임차인이 1회에 한하여 행사하는 권리로 추가로 2년을 더 거주할 수 있다. 이전 임대차법이 세입자에게 2년 거주 권한을 보장했다면 개정안은 4년 거주를 보장한 것이다.
특히, 계약갱신청구권이 이전 권한과 비교해 의미를 갖는 것은 전세보증금 인상률을 5% 이내로 제한하는 전월세상한제가 뒷받침되기 때문이다. 최근 치솟는 집값과 비례해 급등하는 전셋값으로 주거 불안에 놓였던 임차인이 기존 전셋값의 5% 이내만 인상하면 2년을 더 거주할 수 있게 된 것이다.
단, 임대인(직계존비속 포함)이 임차 대신 실거주할 의사가 있는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 그러나 기존 임차인을 내쫓고 임대료를 높여 새 임차인을 모집하기 위한 수단으로 밝혀지면 기존 임차인이 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다.
아울러, 임대인이 계약기간 중 집을 매각할 경우 새 임대인이 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있다. 그러나 임차인이 집이 매각되기에 앞서 계약갱신을 기존 임대인에게 신청했다면 새 임대인이 계약갱신청구를 거절할 수 없다.
덧붙여, 임대인은 임차인 동의가 없으면 전세를 월세로 전환할 수 없고, 만약 쌍방 합의로 월세로 전환할 경우 전월세전환율 2.5%를 적용받는다. 또한, 임대인이 집 매각을 이유로 계약갱신청구를 거절할 수 없고, 매각되더라도 임차인 계약 기간은 새 임대인에게 승계된다.
이복열 기자
재창간 368호
